Chi compra casa con Ape sbagliato ha diritto al risarcimento: storica sentenza a tutela dei compratori

Indice degli argomenti:

• Quando è obbligatoria la certificazione energetica
• Cosa prevede l’ultima sentenza in tema di APE sbagliato
• APE sbagliato, al compratore spetta il risarcimento danni
• A chi spetta risarcire il danno e come si calcola?

L’APE è un documento indispensabile che va allegato ad un immobile insieme all’atto di compravendita, al suo interno è indicata la classe energetica dell’edificio, elemento determinante a stabilire il prezzo di vendita.

Vista la sua importanza, si è recentemente stabilito che in caso di APE sbagliato scatta il diritto al risarcimento nei confronti del compratore, “ingannato” da una classe energetica non veritiera.

Così la sentenza n. 1955/2022 del tribunale di Trani ha fissato un importante principio: ecco cosa ha stabilito in tema di responsabilità e come si quantifica il risarcimento danni.

Quando è obbligatoria la certificazione energetica

L’Attestato di prestazione energetica è stato negli anni oggetto di diverse modifiche normative; ad oggi è richiesto obbligatoriamente se si procede a:

• compravendite immobiliari;
• donazioni di immobili;
• annunci di vendita/affitto;
• relativamente agli edifici di nuova costruzione una volta ultimati i lavori;
• per lavori di ristrutturazione che riguardano almeno il 25% della superficie dell’unità immobiliare;
• per richiedere i bonus edilizi agevolati dal governo (ad esempio Superbonus ed Ecobonus);
• per i nuovi contratti di gestione degli impianti termici di edifici pubblici o aperti al pubblico. 

Per ottenere l’APE di un certo edificio o unità immobiliare è necessario rivolgersi ad un ente certificatore accreditato e iscritto all’elenco regionale SACE. Nella sua formulazione corretta, questa attestazione deve indicare la classe energetica (da A4, quella più efficiente, alla G), i consumi, gli interventi che si possono eseguire per migliorare le prestazioni. L’APE, inoltre, deve essere aggiornato se sull’immobile si eseguono importanti opere di ristrutturazione che modificano le prestazioni energetiche, esempio tipico la sostituzione degli infissi, della caldaia o la posa del cappotto termico.

Si precisa che gli immobili provvisti di ACE, Attestato di Certificazione Energetica, prima del 6 giugno 2013 non richiedono obbligatoriamente il certificato APE.

Cosa prevede l’ultima sentenza in tema di APE sbagliato

Recentemente il tribunale di Trani ha analizzato un caso controverso che riguarda proprio l’Attestato di prestazione energetica.
Il caso di specie interessa una compravendita in cui l’APE dell’immobile in questione attestava la classe energetica D. Tuttavia, una volta perfezionato l’acquisto, il compratore è venuto a conoscenza del fatto che sull’unità immobiliare vi fosse un contenzioso pendente tra il condominio e l’impresa costruttrice a causa della presenza di gravi vizi di costruzione.

A ciò sono seguiti una serie di accertamenti tecnici che hanno fatto emergere delle prestazioni energetiche differenti con quanto dichiarato dal venditore.

A questo punto il compratore ha deciso di adire le vie legali e chiedere il risarcimento danni per aver pagato una somma superiore rispetto al reale valore dell’immobile. L’APE, infatti, ha un ruolo fondamentale per la determinazione del prezzo di mercato, fortemente influenzato dalle classi energetiche. Più è alta la classe energetica più l’immobile è considerato efficiente.
Allo stesso modo delle prestazioni energetiche non ottimali fanno scendere il prezzo in fase di compravendita.

Nel caso in esame, il giudice ha dato ragione al comparatore, ammettendo quindi la possibilità di procedere con la richiesta di risarcimento danni.

APE sbagliato, al compratore spetta il risarcimento danni

Dal punto di vista risarcitorio, il tribunale di Trani ha sancito un importante principio: il compratore ha certamente diritto al risarcimento mentre al venditore spetta una forma di ristoro.
Il primo ne ha diritto poiché ha acquistato un bene sulla base di una valutazione che teneva conto di una classe energetica errata, il secondo perché ha concluso una trattativa affidandosi ad una certificazione redatta in modo errato.

La compravendita in questione è stata definita “vendita aliud pro alio” poiché il bene consegnato al compratore aveva delle caratteristiche diverse da quanto indicato nel contratto. Secondo il tribunale questa fattispecie si presenta sia in caso di difformità sia in caso di classe energetica diversa. In tal senso l’APE riveste un ruolo fondamentale – in quanto contiene i dati sulle prestazioni energetiche – ed è parte integrante della compravendita.

L’acquirente ha senza dubbio diritto al risarcimento poiché la classe energetica è inferiore a quanto dichiarato e spetterà al CTU quantificare il danno subito. Inoltre – prosegue il tribunale – una forma di ristoro spetta anche nei confronti del venditore in quanto l’errore è stato materialmente commesso dall’ente certificatore.

A chi spetta risarcire il danno e come si calcola?

A quantificare il danno, cioè il minor valore dell’immobile ingiustamente pagato dal compratore, sarà un Consulente tecnico d’ufficio nominato dal tribunale di Trani. Egli dovrà valutare il bene in base alla reale classe energetica di apparenza e calcolare la differenza di prezzo rispetto a quanto sborsato dall’acquirente.

Il venditore, invece, sarà sanzionato in termini di colpa e senza dolo, in quanto il fatto non è stato commesso intenzionalmente. Per questo motivo il danno non sarà completamente a suo carico. Inoltre egli potrà proporre un’azione di rivalsa nei confronti dell’ente che ha emesso l’APE sbagliato e recuperare parte della somma.

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