Milano, la nuova vita dell’ex Trotto

A San Siro, tra qualche anno, dove prima gareggiavano i cavalli sorgerà un quartiere urbano per tremila persone. Previste nuove residenze per il libero mercato, alloggi e senior living a canoni convenzionati, strutture scolastiche e sportive. L’intervento è di Hines Italia, il masterplan dello studio statunitense Kohn Pedersen Fox Associates, il progetto del verde di LAND. Un investimento di 450 milioni di euro

A cura di: Pietro Mezzi

Presentato due giorni fa il progetto di rigenerazione urbana dell’area di130mila metri quadrati dell’ex Trotto di San Siro a Milano.

All’interno dello storico ovale, su cui fino al 2012 correvano i cavalli, sorgerà una nuova zona residenziale, mentre lungo il perimetro dell’area verranno realizzati una serie di servizi pubblici. L’anello attuale della pista diventerà invece un’area verde di grandi dimensioni.

L’impostazione del masterplan, messo a punto dallo studio di architettura statunitense Kohn Pedersen Fox Associates, fa i conti e reinterpreta in chiave contemporanea i vincoli storico architettonici che insistono sulla pista e sulle scuderie, queste ultime realizzate negli anni Trenta e Cinquanta dall’architetto milanese Paolo Vietti Violi.

Il masterplan e i numeri di EXTM

EXTM, questo l’acronimo scelto da Hines Italia, società di sviluppo presente in 30 Paesi nel mondo, riconsegna alla città un pezzo di storia di Milano, preservandone alcuni caratteri fondamentali e inserendo nuove funzioni. Qui infatti sorgerà un nuovo distretto urbano, aperto, a prevalente vocazione pedonale, con tanto verde (circa 700 tra alberi e arbusti), numerose residenze in vendita sul libero mercato (600 alloggi per un totale di 46mila metri quadrati di superficie), residenze per anziani e in affitto convenzionato (nel complesso, si tratta di 700 appartamenti per 43mila metri quadrati di superficie) e servizi scolastici e sportivi pubblici (12mila i metri quadrati complessivi). Per colmare la carenza esistente nel quartiere, sono previste diverse funzioni commerciali. Cinquantamila saranno i metri quadrati destinati a parco e spazi pubblici, Tra le novità, la realizzazione, all’interno delle scuderie ristrutturate lungo le vie Piccolomini e dei Rospigliosi, del mercato urbano, di 3.600 metri quadrati di superficie.

A pieno regime EXTM ospiterà tremila nuovi abitanti, che vivranno in edifici Nzeb, Nearly zero energy building (questo almeno è l’obiettivo dichiarato di Hines). L’investimento, che vale circa 450 milioni di euro, verrà spalmato sui prossimi quattro anni.

Il masterplan è stato pensato per creare un’area inclusiva e sostenibile, aperta al quartiere circostante e per preservare la memoria storica del luogo attraverso il recupero e la rifunzionalizzazione degli edifici vincolati degli ex fienili e delle ex scuderie e il mantenimento del tracciato sul quale gareggiavano i cavalli.

Chi andrà ad abitare nel nuovo quartiere potrà usufruire di alcuni servizi alla persona quali co-working, baby-sitting, palestra, concierge e l’accesso a sale polifunzionali.

Elemento strutturale dell’intero progetto è rappresentato dal verde e dagli spazi pubblici, attraverso il parco ad anello, quello centrale e i collegamenti verdi e pedonali che uniranno il nuovo intervento al resto del quartiere (all’esterno del perimetro di intervento sono previste opere di urbanizzazione per 6 milioni di euro).

Gli edifici storici vincolati

La pista dell’ex Trotto, considerato prima della chiusura uno dei migliori impianti esistenti in Italia, inaugurata nel 1925 e chiusa il 30 dicembre di undici anni fa, è circondata da due blocchi di scuderie in stile cottage inglese: le più antiche affacciate su via Piccolomini, quelle più recenti, lungo via degli Aldobrandini.

Nel 2017 questi edifici sono stati posti sotto la tutela diretta della Soprintendenza milanese, con il vincolo del recupero.

I servizi del nuovo distretto

Il nuovo mercato urbano verrà ospitato in negozi in affitto a prezzi calmierati, lì si potranno acquistare prodotti a chilometro zero e dell’artigianato locale; ai locali saranno abbinati spazi aggregativi sociali e comunitari.

I servizi commerciali di prossimità (circa2.700 metri quadrati di superficie), collocati al piano terra degli immobili residenziali, includeranno negozi di vicinato e spazi destinati ad attività produttive innovative a impatto sociale.

Gli ex fienili, lungo via degli Aldobrandini, verranno invece riconvertiti per ospitare nuovi servizi educativi per la comunità (1.500 metri quadrati), oltre all’energy center che alimenterà l’intera area.

L’ex fienile centrale verrà riconvertito in asilo nido, che ospiterà circa 60 bambini, con la metà dei posti disponibili a canone convenzionato, mentre nella struttura dell’ex fienile a nord dell’area verrà collocata una struttura per un servizio di doposcuola gratuito per i ragazzi delle scuole superiori. Si tratta di un centro di aiuto allo studio, gestito dai volontari dell’associazione Portofranco, per contrastare l’abbandono scolastico e aiutare i ragazzi a recuperare e mantenere interesse nello studio. Completa l’offerta la realizzazione di una scuola pubblica comunale per l’infanzia nel lotto di proprietà del Comune, a nord-ovest dell’area, per una capienza stimata di circa 125 alunni.

Nel rispetto della vocazione storica del quartiere, il progetto prevede di destinare 4.200 metri quadrati di superficie alla creazione di nuovi impianti sportivi aperti alla comunità, come un palazzetto per associazioni sportive dilettantistiche, uno spazio palestra di 200 metri quadrati e campi da padel coperti e scoperti.

Il progetto paesaggistico

L’obiettivo del progetto paesaggistico, realizzato dallo studio milanese LAND di Andreas Kypar, è promuovere la continuità del verde, l’uso pedonale dell’area, la biodiversità e il valore ecologico dell’operazione.

Quattro sono le aree che il progetto del verde propone.

La prima, denominata “1 chilometro di biodiversità”, si concentra sull’anello dell’antica pista e propone un parco che prende la forma dell’ovale e che si configura come elemento monumentale dello sviluppo, con alberi, arbusti e prati fioriti. L’anello verde è pensato anche per ospitare spazi per eventi, un percorso fitness, un’area cani e una “canopy square”, con sedute e tavoli per la collettività: salotti urbani nel verde.

La seconda area, “L’Agorà verde”, vale a dire il parco centrale, sarà il cuore del distretto: sarà costituito da grandi aree alternate a piazze, attraversate e circondate da percorsi pavimentati naturalmente. Avrà un ruolo strategico nel miglioramento della qualità ambientale, assicurando mitigazione delle isole di calore, protezione acustica e assorbimento degli agenti inquinanti.

“L’oasi e le connessioni” è la terza delle quattro aree previste e prende la forma del parco radiale: la zona a sud si aprirà infatti a ventaglio verso il parco anello e verso la città, regalando un’ampia superficie a prato, dedicata alle attività all’aria aperta. Collegamenti pedonali e ciclabili agevoleranno la connessione con la città, l’anello e il parco centrale.

Quarta area di intervento del progetto di paesaggio riguarda “Il piazzale dello Sport”: l’attuale parcheggio diventerà un’area pedonale ricca di verde, che ricucirà, in un’unica soluzione, aree oggi separate.

L’impatto sociale

La realizzazione di EXTM sarà anche l’occasione per realizzare iniziative di carattere sociale, come il programma “A scuola di comunità” in collaborazione con il Municipio 7 del Comune. Si tratta di attività che a partire dal 2021 hanno coinvolto circa 1.300 alunni e che hanno visto la collaborazione di Legambiente, Museo dei Bambini Milano e della Fidal Lombardia.

Gli attori del progetto

Hines Italia è un player a livello globale attivo nel real estate con una presenza in 30 paesi e un portafoglio di circa 87 miliardi di dollari di asset under management. A Milano è conosciuta per aver realizzato l’area di Porta Nuova. Dal 2016, guidata di Mario Abbadessa, ha concluso investimenti per oltre 7 miliardi di euro; opera con un team di circa 90 persone. Concentrata principalmente tra Milano, Firenze e Bologna, la strategia di Hines Italia si declina su quattro direttrici principali: rigenerazione urbana; living (student housing, multifamily e senior living); logistica tradizionale e last mile, e uffici.  La strategia living prevede un modello residenziale con politiche di affitti a canoni accessibili. In linea con questo modello, Hines prevede la realizzazione di circa 5mila unità residenziali in affitto a Milano entro il 2027 e di 5mila nuovi posti letto per le residenze universitarie, considerando i progetti di aparto Milan Giovenale, aparto Milan Ripamonti, Milano Bovisa e Manifattura Tabacchi a Firenze.

Prelios SGR è il gestore del fondo immobiliare Invictus, ed è presente nell’alternative asset management, nei servizi immobiliari specializzati e nella gestione dei crediti distressed. Vanta oltre 40 miliardi di euro di asset under management e più di 10 milioni di metri quadrati di aree in gestione.

Kohn Pedersen Fox Associates (KPF) è uno studio di architettura statunitense autore del masterplan di EXTM. Fondato a New York nel 1976, è oggi presente in 34 Paesi con uno staff di oltre 700 architetti. Tra i suoi progetti più noti, il grattacielo 30 Hudson Yards di New York e la Robinson Tower di Singapore.

Starching è il local architect di KPF per la realizzazione del masterplan; è uno studio di architettura e ingegneria che opera con un team di 120 risorse, tra architetti e ingegneri, impegnato anche nella realizzazione di edifici complessi.

Freyrie Flores Architettura è lo studio di progettazione milanese incaricato della rifunzionalizzazione e del restauro degli edifici storici. Il fondatore, Leopoldo Freyrie, è stato presidente del Consiglio degli architetti d’Europa e del Consiglio nazionale architetti. Dal 2021 è membro del gruppo di esperti per la rigenerazione urbana dei Comuni delle aree dei sismi 2009 e 2016 del Pnc Pnrr.

LAND è lo studio che ha progettato gli spazi verdi e il parco pubblico. Ha sedi in Italia, Svizzera, Germania, Austria e Canada. Il suo fondatore, Andreas Kipar, oggi lavora con un team di oltre 130 paesaggisti, architetti, urbanisti, agronomi, ingegneri e ricercatori.

MIC-HUB è la società internazionale che ha sviluppato la strategia di mobilità, lo studio del traffico e della sosta.

Consorzio Leonardo è la società cooperativa consortile che si è occupata della progettazione delle opere pubbliche (strade e sottoservizi).

Scheda progetto EXTM – Ex Trotto Milano

• Località: Milano, San Siro
• Committente: Hines Italia
• Fondo immobiliare: Prelios SGR
• Masterplan: Kohn Pedersen Fox Associates (KPF)
• Local architetct: Starching
• Progettazione edifici storici: Freyrie Flores Architettura, Leopoldo Freyrie
• Progettazione paesaggistica: LAND, Andrea Kypar
• Studio di mobilità: Mic Hub
• Progettazione opere pubbliche: Consorzio Leonardo
• Superficie area: 130.000 mq
• Alloggi in libero mercato: 600
• Alloggi e residenze in affitto convenzionato: 700
• Spazi a verde e pubblici: 50.000 mq
• Alberi e arbusti: 700
• Servizi scolastici e sportivi: 12.000 mq
• Investimento: 450 milioni di euro
• Opere di urbanizzazione: 6 milioni di euro

Consiglia questo progetto ai tuoi amici

Commenta questo progetto